Das Jahr 2020 hat Gewerbemieter und Pächter vor große finanzielle Herausforderungen gestellt, da Einnahmen massiv einbrachen, Miet- und Pachtzahlungen aber weiter fällig waren.

Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

Im Frühjahr 2020 hat die Corona-Pandemie vor allem Gewerbemieter und Pächter von Restaurants, Kneipen und Bars hart getroffen. In der Phase des strikten Lockdowns im April `20 und in den darauffolgenden zwei Monaten war nahezu allen Geschäften und Restaurants der Betrieb untersagt bzw. wurde stark eingeschränkt. Die Folge: keine oder nur sehr geringe Einnahmen bei gleichbleibender Miete. Finanziell für nahezu für alle Betroffenen ein Desaster.

Kurzfristig wurde zwar das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ erlassen. Das machte es möglich, Miet- und Pachtzahlungen von April bis Juni auszusetzen, ohne dass die Kündigung des Mietvertrages bzw. Pachtvertrages drohte. Allerdings wurde „nur“ die Zahlung von Miete und Pacht gestundet. Laut Gesetz müssen also nicht bezahlte Beträge aus diesem Zeitraum in voller Höhe nachträglich bezahlt werden.

Eine Mietminderung sah das Gesetz nicht vor und in Rechtskreisen kam man in den folgenden Monaten überwiegend zu der Auffassung, dass eine Minderung wegen Mietmangel nach § 536 BGB wohl nicht möglich ist. Anders sah das nun das Landgericht (LG) München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

Eine Maklervertrag ist ein sog. Dauerschuldverhältnis, denn der Makler schuldet seinem Kunden nicht nur eine einmalige Leistung (einmalige Besichtigung), sondern z. B. die Suche nach einem passenden Käufer für eine Immobilie. Die Tätigkeit des Maklers setzt sich dann aus verschiedenen Leistungen über einen längeren Zeitraum zusammen – ein echtes Dauerschuldverhältnis.

In der Regel unbefristet, endet der Maklervertrag mit dem gewünschten Erfolg oder der Kündigung. Zeitlich befristete Maklerverträge enden hingegen in der Regel, wenn der vereinbarte Zeitraum beendet ist.

Stellt sich die Frage: Ist bei einem befristeten Maklervertrag eine automatische Vertrags-Verlängerungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam – also eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn man nicht rechtzeitig kündigt? Damit befasste sich nun der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19).

Gewerbemieter hatte und haben in Folge der Corona-Krise finanziell nicht selten heftig zu kämpfen: zunächst blieben oftmals Kunden vollständig aus. Teils kommen Kunden und Besucher auch jetzt im Spätsommer 2020 nur verhalten zurück. Darauf nehmen Mietverträge allerdings grundsätzlich keine Rücksicht: auch wenn keine Kunden kommen: die Miete für Gewerbeflächen läuft in aller Regel weiter.

Zwar hat eine Gesetzesänderung im Frühjahr 2020 eine Stundung von Mietzahlungen – auch in der Gewerbemiete! – ermöglicht. Mieten durften ausgesetzt oder reduziert gezahlt werden. Nicht bezahlte Mieten müssen jedoch früher oder später an den Vermieter bezahlt werden. Denn eine Minderung der Miete wegen „Mietmangel Corona“ scheidet aus

Fragt sich aber, ob im Falle von „Corona“ eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB vorliegt? Und wenn ja: was hat das für Gewerbemieter für Auswirkungen? Hat man als Mieter z.B. einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietzahlungen den Umständen angepasst werden, also einen Anspruch darauf, dass die Mietzahlung (befristet) reduziert wird?